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2018年7月 9日 (月)

妄想劇場・チャンネル掲示板

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信じれば真実、疑えば妄想・・・


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忍び寄るアパートローン破産!?

金融機関による昨年の不動産向け融資は
12兆円超となり、過去最高を記録したのは
新聞などの報道でご承知の通りだろう。

特に、2015年の税制改正で相続税の課税
強化にともない、がぜん賃貸住宅需要が増加した。
加えて、マイナス金利政策で貸出先を模索する
銀行などはこうした融資に動いた結果だ。

しかしながら、賃貸住宅の増加は人口減少社会には
似つかわしくない状況で空き家対策などを見ると、
いずれはアパートローン破産という結末に
なりかねない。

相続税対策でハウスメーカーや建築業者に
カモられる
地方都市でも相続対策のアパート建設が目立つ。
人口が5~10万人程度の都市で最寄駅も
徒歩圏内にないような場所でも、ハウスメーカーや
建築業者はアパート建築を勧める。

地主にはブームだからとか節税になると
甘い言葉で誘いながら、畑だった土地に数十戸の
アパート計画を持ち込む。

地主も不動産賃貸業などやったことがない人が
大半だから、業者の言いなりになり、例えば、
入居者がいなくても家賃が入る家賃保証の契約を
セットにしてアパートを建てさせるのが彼らの
常套手段だ。

加えて地元の金融機関も貸出先がないために、
こうしたアパート建築に融資をするようになり、
1億や2億の融資案件が簡単にできてしまう
状況だ。

金融機関の社員も「渡りに船」で建築業者の
ところに営業に行き、大型の融資案件をいくつも
もらっている。

また、マイナス金利の影響も手伝って金融機関も
無理な案件も取り込んでおり、例えば、本来の
担保評価を上回るような貸出も多くなって
いるようだ。

空室が目立ち始めると危険水域に・・・

当初は新築プレミアムで入居者がいたが、
数年後には空室が3割程度になる場合もある。
そうなると、保証家賃も見直しされてしまい
賃料収入は下落する。

新築当初は家賃を高めに設定しても入居者は
見つかるが、回りにアパート建築ブームで多くの
物件が増えると、入居者は増えないままアパートの
戸数ばかりが増加していく。

また、アパート建築業者はその収支計画で当初の
2年間は相場よりも高い家賃でアパートの計画を
している場合もある。

「これだけ賃料がありますから1億の返済は
楽チンです」なんていうセールストークを
鵜呑みにするととんでもないことになる。

確かに新築後、数年間はローン返済より
家賃収入の方が多いが、築5,6年で空室が
多くなると家賃収入も減りローン返済が厳しくなる。

そうなると、家賃を全般的に下げていかないと
空室が埋まらないという流れになり、当初の
収支計画は破たんしてしまう。

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日本版サブプライムローン

日銀の黒田総裁はマイナス金利の主な効果の
1つに貸家の増加を挙げている。
しかしながら、この効果は副作用と言われても
おかしくない。

マイナス金利で借金は容易にできるようになった
おかげと相続税の課税強化の影響でアパート
建築に拍車がかかっている。

相続税の評価減をするためにアパート建築を
するのは昔からある節税手法であるが、
人口減少社会の現状を鑑みると、これだけ
アパートなどの賃貸住宅が増加すれば
需給バランスが崩れてしまうのは明らかだ。

アパート融資は地方の農地に賃貸住宅の
建築をする場合でも融資してしまう。
土地の担保評価はどう見ているのか、疑問に
思うことがある。

ある金融機関では、あまりに利便性に乏しく
路線価なども安価な場合、到底自社の
保証会社では担保評価できないため、他の
流動化債権、証券化の形で融資している
ものもある。

A銀行で借入していれば、系列の保証会社の
抵当権が設定されているのが一般的だが、
よくわからない会社名の抵当権が設定
されている場合にはこのパターンである。

こうしたケースは、リーマンショックを呼んだ
サブプライムローンと同じだ。
複雑な証券化商品が多くなれば、その分、
わからないうちにリスクが肥大化していく。

需給バランスが崩壊している賃貸市場に
無理なアパートローンが増えている現状は
日本版サブプライム問題になりかねない。
・・・・




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読書をする子は何となく頭がよいのでないか。
そんなイメージをお持ちの方もいると思いますが、
「読書の時間と学力」の関係が最近になって
明らかにされました。

読書の効用については、今年4月に川島先生が
座長を務める仙台市のプロジェクトから
「読書習慣と学力」の関係を示したデータが
出ていますが、実に興味深いものになっています。

仙台市では全国学力テストの他に、
仙台市標準学力検査や仙台市生活・学習状況
調査を独自に行っており、今回の調査結果は
小学生5年生から中学3年生を対象に、3年間分の
データをもとに出されました。

調査結果の中には「読書習慣と学力」についても
触れられており、よく読書をする子供は学力が
高い関係にあることが分析結果によって
明らかにされています。

具体的には、例えば読書時間が長いほど
成績がよく、読書時間と学力にはっきりとした
関係があることが分かりました。

また、一日の読書時間が2時間を超えると
やや成績が落ちる傾向にあるようですが、
一日に1時間から2時間読書をする子供は、
全くしない子供に比べるとかなり高い成績を
残しています。

さらに一日の読書時間と勉強時間、偏差値との
関係を表したグラフを見てみますと、例えば
全く読書をしていない子供の場合、一日に
2時間以上勉強をして、やっと偏差値50を
超えることが分かりました。

一方、一日の勉強時間が30分から2時間
未満であっても、一日に10分以上の読書をすれば、
読書をせずに一日2時間以上勉強している
子供より偏差値が高くなっていることも
分かったのです。

つまり、学力向上のためには勉強だけではなく、
計画的な読書習慣も必要であることをこの
調査結果は示唆しているのです。

いくつになっても、読書の習慣を大切に
したいものですね。
あなたは先月、何冊の本を手に取って
お読みになりましたか?・・・・・・


全てが失われようとも、まだ未練と 
  未来が残っている。



A911


歌は心の走馬灯、歌は世につれ、
  世は歌につれ、人生、絵模様、万華鏡…



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